Das Werkvertragsrecht wurde 2018 umfassend reformiert. Hierbei wurde unter anderem auch der sogenannte Verbraucherbauvertrag neu ins Gesetz eingeführt. Die passende Norm zum Verbraucherbauvertrag ist § 650i BGB. Liegt ein solcher Verbraucherbauvertrag vor, müssen Unternehmen unter anderem umfassende Informationen rechtzeitig aushändigen und vieles mehr. Wann aber liegt ein solcher Verbraucherbauvertrag, inklusiver der damit verbundenen Pflichten für Auftragnehmer vor? Das Oberlandesgericht München zeigt ein Negativbeispiel aus der Praxis auf
Von Anna Rehfeldt, LL.M.
Rechtsanwältin und externe Datenschutzbeauftragte
Hintergrund
Schließen Auftragnehmer mit Verbraucher-Auftraggebern einen sogenannten Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i BGB, hat dies diverse Folge für den Auftragnehmer. So müssen dem Verbraucher-Auftraggeber umfassende Informationen rechtzeitig durch den Auftragnehmer ausgehändigt werden. Außerdem muss die Baubeschreibung bei einem Verbraucherbauvertrag verbindliche Angaben dazu enthalten, wann das Bauwerk fertiggestellt sein wird.
Vor diesem Hintergrund, insbesondere auch vor den sich für Auftragnehmer hieraus ergebenden Pflichten, muss in der Praxis klar bestimmt werden, wann ein Verbraucherbauvertrag vorliegt und wann nicht.
Ein Urteil des Oberlandesgericht München zeigt einmal ein Negativbeispiel aus der Praxis auf.
Was ist passiert?
Der Auftragnehmer der als Rohbauunternehmer tätig ist, wurde (nur) mit der Erstellung eines Rohbaus beauftragt, der für den Neubau von drei Reihenhäusern gedacht war.
Der Auftragnehmer verlangte im Verlauf vom Auftraggeber, dass dieser ihm (dem Auftragnehmer) eine Bauhandwerkersicherheit leistet. Der Auftraggeber kam dem Verlangen des Auftragnehmers nach einer Bauhandwerkersicherheit aber nur in Form einer befristeten Bürgschaft nach. Hieraufhin kündigte der Auftragnehmer den Bauvertrag mit sofortiger Wirkung. Es ist davon auszugehen, dass es noch weitere Meinungsverschiedenheiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer gab.
Der Auftraggeber wandte sich gegen die Kündigung des Auftragnehmers, weil er (der Auftraggeber) der Ansicht war, dass die Kündigung unwirksam sei. Denn da er (der Auftraggeber) sei ein Verbraucher und müsse schon aus diesem Grund keine Bauhandwerkersicherheit leisten.
Darüber hinaus stehe ihm als Verbraucher-Auftraggeber auch ein Widerrufsrecht zu.
Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht München (Az. 20 U 8299/21 Bau) gab dem Auftragnehmer Recht und stufte die Kündigung des Auftragnehmers als wirksam ein, da der Auftraggeber keine entsprechende Bauhandwerkersicherheit geleistet habe.
Die Kündigung des Auftragnehmers habe das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet. Denn laut Gericht lagen die Voraussetzungen des § 650f Abs. 5 S. 1 BGB (= Kündigung mangels Bauhandwerkersicherheit) vor und eine Rückausnahme im Sinne des § 650f Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB (≠ Kündigung mangels Bauhandwerkersicherheit bei Verbraucherbauverträgen) sei hier nicht einschlägig.
§ 650f Abs. 6 S. 1 Nr. 2 BGB sieht eine Ausnahme für die Kündigungsmöglichkeit mangels Stellung einer Bauhandwerkersicherheit bei Verbraucherbauverträgen vor. Das heißt, greift die Ausnahme, können Auftragnehmer den (Verbraucherbau-) Vertrag nicht kündigen, auch wenn der Auftraggeber keine Bauhandwerkersicherheit stellt.
Das OLG München hat vorliegend nun aber die Ausnahme der Kündigungsmöglichkeit mangels Stellung einer Bauhandwerkersicherheit bei Verbraucherbauverträgen abgelehnt. Das heißt, die Kündigung war möglich.
Denn dadurch, dass der Auftraggeber die Rohbauarbeiten als Einzelgewerk beauftragt hatte, lag kein Verbrauchervertrag i.S.v. § 650i BGB vor.
Hinweis: Der § 650i BGB definiert einen Verbraucherbauvertrag in Absatz 1 wie folgt:
„Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“
Ob man die Bestimmung „Bau eines neuen Gebäudes“ in § 650i BGB eng oder weit auslegt, ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten.
Die Vertreter der engen Auslegung orientieren sich am Wortlaut. Demnach liege ein Verbraucherbauvertrag nur dann vor, wenn der „Bau eines neuen Gebäudes“ komplett in Auftrag gegeben wird oder aber wenn eine Sanierung beauftragt wird, die einem Neubau gleichkommt.
Demgegenüber räumen die Vertreter der weiten Auslegung zwar ein, dass der Wortlaut der Norm und die Entstehungsgeschichte für eine enge Auslegung sprächen und dass in Folge dessen die Beauftragung von Einzelgewerken nicht unter die Bestimmung „Bau eines neuen Gebäudes“ falle.
Auf der anderen Seite beruft sich diese Ansicht aber auf den Sinn und Zweck der §§ 650i ff. BGB und will Verbraucher einem umfassenden Schutz unterwerfen.
Denn die §§ 650i ff. BGB zielen darauf ab, dass Verbraucher, die ein „größeres“ Bauvorhaben durchführen möchten, umfassend geschützt werden sollen. Es sei insoweit nicht nachzuvollziehen, warum dieser umfassende Schutz nur bei dem Bau eines Hauses „aus einer Hand“ greifen soll, nicht aber bei der Beauftragung von Einzelgewerken (vgl. OLG Hamm, Az. 24 U 198/20).
Im Ergebnis lehnt das OLG München die weite Auslegung ab und fasst Einzelgewerke nicht unter den Begriff eines Verbraucherbauvertrages, sodass im vorliegenden Fall die Kündigung des Auftragnehmers aufgrund der fehlenden Stellung der Bauhandwerkersicherheit rechtmäßig war.
Fazit
Schließen Auftragnehmer mit Verbraucher-Auftraggeber bestimmte (Bau-) Verträge ab, müssen die mit der Baurechtsreform 2018 eingeführten Sonderregelungen berücksichtig werden.
Demnach müssen Auftragnehmer dem (Verbraucher-) Auftraggeber beispielsweise vor Vertragsabschluss eine äußerst detaillierte Baubeschreibung zukommen lassen, in der insbesondere auch konkrete Angaben zur Art und Qualität der Ausführung sowie zur Bauzeit enthalten sind.
Außerdem haben Verbraucher-Auftraggeber auch ein spezielles Widerrufsrecht. Für Auftragnehmer heißt dies: Wird der Verbraucher hierüber nicht schriftlich belehrt, kann der Verbraucher-Auftraggeber auch noch Monate später den Vertrag widerrufen.
Achtung: Es ist allerdings nicht jeder mit einem Verbraucher geschlossene Vertrag automatisch auch ein Verbraucherbauvertrag. Die vorgenannten erhöhten Anforderungen gelten nur dann, wenn der Verbraucher beim Auftragnehmer ein neues Gebäude (oder eine dem Neubau vergleichbare Sanierung) bestellt.
Zu beachten ist in der Praxis jedoch, dass einige Gerichte in den vergangenen Jahren aus Gerechtigkeitserwägungen heraus des Öfteren entschieden haben, dass auch Verträge über einzelne Gewerke als „Verbraucherbauvertrag“ im Einzelfall anzusehen seien. Der BGH hat zu dieser Frage, soweit ersichtlich bislang noch keine Entscheidung getroffen.
Achtung: Auftragnehmer sollten unbedingt beachten, dass auch für Bauverträge über Einzelgewerke ein "allgemeines" Widerrufsrecht bestehen kann. Das kann namentlich dann der Fall sein, wenn der Vertrag ein „Fernabsatzvertrag“ ist (im Bauhandwerk eher abzulehnen) oder der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wurde, das heißt zum Beispiel vor Ort beim Kunden auf der Baustelle. Ob bei der Beauftragung eines Einzelgewerks ein solches Widerrufsrecht besteht, ist im Einzelfall genau zu prüfen.
Anna Rehfeldt, LL.M.
Rechtsanwältin und externe Datenschutzbeauftragte