Bei Bauvorhaben kommt es in der Praxis regelmäßig zu Auseinandersetzungen, wenn es um die Frage nach Mängeln geht. Sei es das Mängel bereits vor der Abnahme gerügt werden oder dass ein Mangel erst Jahre später auftritt, wobei es dann eher um die Frage geht: Ist es wirklich ein Mangel im Sinne der Gewährleistung oder ist es doch eher Verschleiß? Ein weiteres Problem stellt die Frage dar, worauf ein Mangel am Bauwerk beruht: Liegt eine mangelhafte Planung des Auftraggebers vor oder ist die Bauausführung des Auftragnehmers mangelhaft? Oder beides?

von Anna Rehfeldt, LL.M.

Rechtanwältin und externe Datenschutzbeauftragte

Das Werkvertragsrecht wurde 2018 umfassend reformiert. Hierbei wurde unter anderem auch der sogenannte Verbraucherbauvertrag neu ins Gesetz eingeführt. Die passende Norm zum Verbraucherbauvertrag ist § 650i BGB. Liegt ein solcher Verbraucherbauvertrag vor, müssen Unternehmen unter anderem umfassende Informationen rechtzeitig aushändigen und vieles mehr. Wann aber liegt ein solcher Verbraucherbauvertrag, inklusiver der damit verbundenen Pflichten für Auftragnehmer vor? Das Oberlandesgericht München zeigt ein Negativbeispiel aus der Praxis auf

Von Anna Rehfeldt, LL.M.

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Das Oberlandesgericht Brandenburg hat entschieden, dass wenn ein Auftraggeber in der Kenntnis eines Nachtragsangebotes eine Position zu dem angebotenen Einheitspreis ausführen lässt, ohne hiergegen einen Widerspruch zu erheben, es dadurch konkludent auch zu einer vertraglichen Vereinbarung über die Höhe des Einheitspreises kommt. Will bei einem VOB/B Vertrag ein Auftraggeber die Preise aus dem Nachtragsangebot nicht gegen sich gelten lassen, muss er hiergegen zeitnah Widerspruch erheben. Das ergibt sich aus der Kooperationspflicht eines VOB/B – Vertrages, OLG Brandenburg, Urteil vom 12.05.2022 – 12 U 141/21.

Von Anna Rehfeldt, LL.M.

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Bei Werkverträgen gilt, wie bei allen anderen Verträgen auch, der allgemeine Grundsatz „Verträge sind einzuhalten“. Hiervon gibt es allerdings Ausnahmen. So können im Baurecht beispielsweise Werkverträge und Bauverträge nach den gesetzlichen Regelungen vom Auftraggeber jederzeit gekündigt werden. Die sogenannte freie Kündigung ist in § 648 BGB gesetzlich normiert. Wie gestaltet sich aber der Werklohnanspruch des Auftragnehmers im Falle einer freien Kündigung durch den Auftraggeber?

von Anna Rehfeldt, LL.M.

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Die Realisierung von Bauvorhaben sollten immer mit einer fundierten Planung beginnen. Denn hier wird der Grundstein für das Gelingen des jeweiligen Bauvorhabens gelegt. Wer die Planung im Einzelfall übernimmt, das heißt ob der Auftraggeber selbst, der Architekt beziehungsweise das Planungsbüro oder Bauunternehmer beziehungswiese Auftragnehmer hierfür verantwortlich sind, bestimmt sich primär nach den vertraglichen Vereinbarungen. Wen trifft aber die Planungsverantwortung, wenn (a) eine detaillierte Planung erforderlich ist, aber (b) weder Auftraggeber noch Auftragnehmer diese Planung vorgenommen haben?

von Anna Rehfeldt, LL.M.

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Bei Bedenkenanzeigen auf dem Bau ist der (zutreffende) Rat an jeden Auftragnehmer: Die Bedenkenanzeige sollte stets an den Auftraggeber und in Kopie an den Architekten und/ oder den Bauleiter geschickt werden. Das ist und bleibt auch nach wie vor richtig und wichtig. Steht der Bauleiter aber in einem Beschäftigungsverhältnis mit dem Auftraggeber, kann es auch möglich sein, die Bedenkenanzeige in diesen Fällen nur an den Bauleiter zu schicken, ohne dass der Auftraggeber die Bedenkenanzeige im Nachgang deswegen zurückweisen kann.

von Anna Rehfeldt, LL.M.

Rechtanwältin und externe Datenschutzbeauftragte

Lieferengpässe und Lieferausfälle sowie erhebliche Preissteigerungen, sowohl beim Material als auch bei den Löhnen, haben die Unternehmen in den letzten Monaten stark beschäftigt und ein Ende ist aktuell nicht in Sicht. Für Unternehmen stellt sich in diesem Zusammenhang immer wieder die Frage: Kann ich die Preissteigerungen ganz oder teilweise an meine Kunden und Auftraggeber weitergeben oder wie kann ich mich absichern? Als Antwort hierauf werden Preisanpassungs- und Stoffpreisgleitklauseln immer wieder diskutiert. Zu Recht?

von Anna Rehfeldt, LL.M.

Rechtanwältin und externe Datenschutzbeauftragte

Das Widerrufsrecht ist sowohl Verbrauchern als auch Unternehmern aus dem Onlinehandel bekannt. Dass ein Widerrufsrecht jedoch auch bei Verträgen greifen kann, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden, ist in der Praxis noch nicht überall angekommen – auch wenn dies seit 2014 rechtlich möglich ist. Gerade Unternehmen aus dem Handwerk und der Baubranche müssen sich aber immer häufiger mit dem Thema Widerruf und Widerrufsrecht auseinandersetzen und haben leider oft das Nachsehen.

von Anna Rehfeldt, LL.M.

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Angebotsunterlagen beinhalten insbesondere im Baubereich, aber auch für die Erstellung einer Webseite, eines Design oder im Bereich von Architektenleistungen umfangreiche Angaben zu den einzelne Leistung. Zum Teil sind bereits im Angebot selbst, technische Ausführungen, Zeichnungen und Abbildungen enthalten. Können diese Unterlagen durch den Kunden oder der Konkurrenz ungefragt verwendet werden? Oder bestehen urheberrechtliche Ansprüche des Anbieters an den Angebotsunterlagen?

Seit dem 13.06.2014 gelten eine Vielzahl neuer Regelungen im Verbraucherrecht. Was vielen bislang nicht bewusst ist: Widerrufsrechte und Informationspflichten bestehen nicht nur im Onlinehandel. Auch Handwerksbetriebe, die Verträge „vor Ort beim Kunden“ abschließen, müssen zum Beispiel über das Widerrufsrecht belehren! Ohne Belehrung laufen Unternehmen Gefahr auf ihren Kosten sitzen zu bleiben und es drohen kostenpflichtige Abmahnungen!

Leistungsbeschreibungen können entweder mit einem Leistungsverzeichnis erstellt werden, in dem sämtliche Arbeitsschritte und Materialien genau aufgeführt sind. Es kann aber auch (nur) ein Leistungsprogramm Inhalt sein. Bei dieser Art der Leistungsbeschreibung bleibt es dem Auftragnehmer überlassen, wie er das funktionstaugliche Werk erstellt. Es wird im Leistungsprogramm nur die erwartete Funktion festgelegt. Was zunächst nach Freiräumen für den Auftragnehmer klingt, kann aber unerwartete Risiken bedeuten!

Im Rahmen von Bauarbeiten kann es durchaus vorkommen, das diese zu Schäden an der unmittelbar angrenzenden Nachbarbebauung führen. Der Nachbar kann die Schäden beim Auftraggeber in der Regel ersetzt verlangen. Dies setzt grundsätzlich aber ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des Bauherrn voraus! Für den Nachbarn erscheint es insoweit von Vorteil, den Auftragnehmer als bauausführenden Unternehmer verschuldensunabhängig in Anspruch zu nehmen. Aber geht das?

Bei mangelhaften Leistungen kann der Auftraggeber vom Auftragnehmer zunächst Nacherfüllung verlangen. Ist die hierfür gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen, können u.a. Drittunternehmen mit den Beseitigungsmaßnahmen beauftragt werden. Müssen diese Kosten dann aber stets auch in vollem Umfang vom Auftragnehmer erstattet werden?

Ist die gelieferte Ware mangelhaft, muss der Käufer den Mangel rügen und dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Erst wenn die Frist fruchtlos verstrichen ist, können weitergehende Rechte wie Rücktritt und Schadensersatz geltend gemacht werden.

Welche Anforderungen sind an eine solche Mängelrüge zu stellen? Reicht es aus, den Verkäufer zur Erklärung über seine Bereitschaft zur Mängelbeseitigung aufzufordern?

Unternehmen müssen ihr Material beim Hersteller, Großlieferanten oder Händler beschaffen. Stellt sich beim Einbau dann heraus, dass das Material mangelhaft ist, stellt sich die Frage nach den Kosten! Muss der Lieferant die Einbaukosten und die Ausbaukosten dem Unternehmer erstatten? Schließlich ist dieser wiederum gegenüber seinem Verbraucher-Kunden hierzu verpflichtet! Für Betriebe als „letztes Glied“ in der Kette besteht hier eine erhebliche Regelungslücke!

Störungen und Behinderungen im Bauablauf können sowohl für den Auftraggeber, als auch für den Handwerker als Auftragnehmer zu erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen führen! Wie soll man aber mit Behinderungen und Konflikten am Bau umgehen? Wie kann man sich rechtlich absichern?

Die Leistungsbeschreibung ist bei Bauverträgen der Kern der Leistungspflichten. Die Beschreibungen sind mal mehr und mal wenigen detailliert. Enthält eine Detailposition keine Angabe zu einer bestimmten Art und Weise der Ausführung, kommen aber gleichwohl verschiedene Varianten in Betracht, so muss der Auftragnehmer vor Abgabe seine Angebots über diese Varianten informieren. Bestehen hierbei Unsicherheiten über die tatsächlichen Verhältnisse, so muss der Auftragnehmer diese erfragen. Ansonsten hat er keinen Anspruch auf Nachträge.

Komplexe Bau- und Werkleistungen begründen ein Bedürfnis nach Sicherheiten. Sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer sind an der ordnungsgemäßen Erfüllung der jeweiligen Pflichten des Vertragspartners interessiert. Das Gesetz sieht für den Auftraggeber Rechte u.a. in Form von Sicherheitseinbehalten vor. Zugleich aber auch Pflichten zur Rückgabe, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Wann aber entfällt das Bedürfnis? Oder kann die Sicherheit auch auf weitere Verträge mit dem gleichen Auftragnehmer erstreckt werden?

Ist die Leistung erbracht, stellt sich oftmals die Frage, ob und wenn ja, welche Unterlagen der Auftragnehmer an den Auftraggeber herauszugeben hat. Dies insbesondere dann, wenn der Auftraggeber die (vollständige) Zahlung von der Übergabe bestimmter Bau- und Arbeitsunterlagen abhängig macht. Ohne vertragliche Regelungen stellen sich praktisch bedeutsame Fragen, die das Gesetz gar nicht bzw. nur unzureichend klärt.

Verträge enthalten nicht nur von Seiten der Auftragnehmer gegenüber (privaten) Kunden allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Auch Verträge zwischen Genral- und Subunternehmer (B2B), beinhalten in der Regel vielzähligen vorformulierte Bestimmungen. In jedem Fall bezweckt der Verwender von AGB die umfassende Wahrung seiner eigenen Interessen. Dies darf jedoch nicht einseitig zu Lasten des Vertragspartners erfolgen. Was im Bereich zu Privaten (B2C) streng nach den §§ 309, 308 BGB zu bewerten ist, findet im Bereich zwischen Unternehmen (B2B) über § 307 BGB Anwendung. Hier darf auch der Summierungseffekt nicht übersehen werden.

Pauschalpreise sollen dem Kunden eine gewisse finanzielle Sicherheit verschaffen. Er weiß vorab welche Kosten auf ihn zukommen und was er im Gegenzug dazu bekommt. Abweichungen können aber auch bei einem Pauschalpreisvertrag entstehen. Beispielsweise durch Sonderwünsche oder Zusatzaufträge. Weicht bei einem Detailpauschalpreisvertrag eine Teilleistung um 7,5 % ab, ist dies aber keine sittenwidrige Überteuerung. Der Unternehmer kann Zahlung verlangen!

Die AGB von Auftraggebern sehen oftmals vor, dass Abschlagszahlungen für Leistungen des Auftragnehmers nur in Höhe von 90 % zu zahlen sind. Dieser „Sicherheitseinbeihalt“ kann für die Auftragnehmer zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Bei einem VOB/ B-Vertrag kann der Auftragnehmer den Vertrag kündigen, wenn der Auftraggeber auf eine fällige Zahlung nicht leistet. Die Frage ist also: Sind 100 % fällig oder ist die 90%-Regelung wirksam?

Vom Pauschalpreisvertrag über den Einheitspreisvertrag bis zur Stundenlohnabrede - Die Vertragsfreiheit erlaubt vielzählige Formen und Möglichkeiten von Vereinbarungen. Die Vergütung steht für den Auftragnehmer hierbei im Fokus. Nicht selten werden auch Mischformen von Vergütungsvarianten gewählt. Und auch nachträgliche Änderungen und Ergänzungen sind praktisch häufig anzutreffen. Wer ist aber befugt solche Änderungen anzuordnen? Der Bauleiter oder der Architekt des Auftraggebers zumindest nicht ohne Weiteres!

Die Abnahme einer Werkleistung kann auf verschiedene Art und Weise erfolgen. Von der ausdrücklichen, über die stillschweigende bis hin zur fiktiven Abnahme sind verschiedene Formen möglich. Bei der förmlichen Abnahme fertigen die Parteien in der Regel ein Abnahmeprotokoll an. Wird das Protokoll unter dem Vorbehalt unterschrieben, dass die verwendeten Geräte mit den vertraglich vereinbarten zumindest gleichwertig sind, ist für den Fall, dass dies nicht erfolgt von einer Abnahmeverweigerung auszugehen. Folge → kein Anspruch auf Vergütung!

Im Rahmen der Gewährleistung ist im Werkvertragsrecht u.a. die Ersatzvornahme vorgesehen. In diesem Fall kann der Auftraggeber die mangelhafte Leistung des Auftragnehmers durch einen Dritten beseitigen lassen. Von der Reparatur bis zur sonstigen Nachbesserung: Die Kosten muss der Auftragnehmer tragen. Besonderheiten bestehen bei der Objektüberwachung durch einen Architekten. Dieser muss auch die Ersatzvornahme überwachen. Kann er hierfür aber eine zusätzliche Vergütung verlangen und wenn ja, muss der  Auftragnehmer auch diese Kosten tragen?

Auf dem Bau finden sich neben den Baumaschinen auch Materialien wie Kupferkabel, Holz- und Metallwerkstoffe sowie sonstige diverse kleinere Arbeitsgeräte.  Für Diebe eine lukrative Beute. Wer trägt hierfür aber das Diebstahlrisiko? Muss der Handwerker als Auftragnehmer für Verluste aufgrund von Diebstählen haften?

Schließen Unternehmer im geschäftlichen Verkehr Verträge (B2B), können hierbei die besonderen Regelungen des HGB einschlägig sein. Diese gelten dann neben den allgemeinen Gewährleistungsrechten. Was in der Praxis häufig übersehen wird, ist die sog. Prüf- und Rügeobliegenheit des Käufers bei einem Handelskauf. Gerade im Hinblick auf die Vielzahl der Verträge mit Lieferanten können hier Fallstricke lauern und im äußersten Fall zum Verlust von Mängelansprüchen führen.

Was in § 4 Abs. 7 der VOB/B ausdrücklich geregelt ist, sucht man in den §§ 634 ff. BGB vergebens. Die Rechte und Pflichten bei Mängeln der Leistung, die bereits vor der Abnahme ersichtlich sind! Muss der Auftraggeber bei einem reinen BGB-Werkvertrag bis zur Abnahme warten und erst dann die Gewährleistungsrechte geltend machen oder kann der Auftragnehmer auch schon vorher zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden?

Ein Fußboden ist nicht immer zu 100 % gleichmäßig. Kleinere Unebenheiten sind aufgrund der Materialien, der Naturgegebenheiten und sonstiger Umstände immer möglich. Wird auf einen solchen Fußboden nun Parkett verlegt, stellt sich die Frage ob die damit verbundenen Hohlstellen „Mängel“ im Sinne des Gewährleistungsrechts darstellen und der Auftragnehmer hierfür haften muss!?

Die Frage Wer haftet beim Einbau von mangelhaftem Material? betrifft Unternehmer aller Branchen. Insbesondere im Werkvertragsrecht ist das Problem aber von praktischer Bedeutung.  Eine allgemein gültige Antwort gibt es nicht. Es hängt von vielen Faktoren ab wie, liegt ein Verbrauchsgüterkauf vor? Ist der Unternehmer nur zur Lieferung oder auch zum Einbau verpflichtet? Was gilt gegenüber Lieferanten (B2B)? Was gilt wenn der Kunde das Material bereit stellt?

Stellt der Käufer oder Auftraggeber einen Mangel an dem gelieferten oder geleisteten Werk fest, dann muss er zunächst diesen Mangel rügen und Nacherfüllung verlangen. Der Verkäufer bzw. Auftragnehmer hat dann die Chance den Mangel zu prüfen und im Bereich der Gewährleistung nachzuerfüllen. Allerdings kann, je nach Vertrag allein die Untersuchung des gerügten Mangels mit erheblichen Kosten verbunden sein. Wer muss diese Kosten tragen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Mängelrüge unberechtigt war?

Unternehmer sind verpflichtet vor Gefahren, die z. B. durch ihre Baustellen ausgehen, zu warnen und Dritte vor Schäden zu schützen. Ausnahmen können aber dann bestehen, wenn die Gefahrenquellen vor sich selbst warnen und offensichtlich sind. Ersatzansprüche des Geschädigten scheiden in diesem Fall aus!

Seit dem 01.01.2015 gilt in Deutschland das viel diskutierte MiLoG. Neben dem gesetzlichen Lohnanspruch von nunmehr mind. 8,50 €/ Std. und den Dokumentationspflichten, ist auch die sog. Auftraggeberhaftung in vielen Punkten noch unklar. Betrifft die Haftung nur die „echte“ Generalunternehmerkonstellation auf dem Bau oder wird jeder Unternehmer erfasst, der Dritte mit Werk- und Dienstleistungen beauftragt? Die weite Haftung würde auch Kfz-Betriebe und Autohäuser erfassen!

Vereinbarungen von Pauschalpreisen sind bei Auftraggebern beliebt, bieten sie doch eine erhebliche Kostensicherheit. Der Auftragnehmer muss hierbei aber etwaige Risiken von Zusatzkosten mit einkalkulieren. Was ist aber mit der Bezahlung von notwendig werdenden Nachträgen? Umfasst die pauschalisierte Preisvereinbarung auch diese (Zusatz-) Leistungen?

Ist die Erstellung eines Kostenvoranschlag vergütungspflichtig? Immer wieder kommt es zu Streit mit dem Kunden, wenn er die Rechnung des Unternehmers bezahlen soll und dort die Position „Kostenvoranschlag“ findet. Welche Rechte hat der Unternehmer wenn der Kunde die Zahlung verweigert? Und was ist wenn die tatsächlichen Kosten am Ende höher ausfallen und worin liegt eigentlich der Unterschied zu einem (verbindlichen) Angebot?

Mittlerweile ist die Kommunikation per e-Mail der Normalfall. Schriftstücke können schnell, einfach und kostengünstig verschickt werden. Postlaufzeiten und Porto entfallen. Und dank digitaler Signatur können auch rechtssicher mit Behörden, Gerichten und Vertragspartnern Schreiben ausgetauscht werden. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass zum Teil im Gesetz andere Regelungen enthalten sind. Verstöße hiergegen können erheblichen (finanzielle) Nachteile mit sich bringen.

Kann eine Leistung auch bei Verstößen oder Missachtung von DIN-Normen als mangelfrei angesehen werden? Oder lösen derartige Verstöße automatisch auch die Gewährleistungsrechte des Kunden aus?

Die allgemeinen Verjährungsregelungen im BGB gelten grundsätzlich für alle Verträge. Wird jedoch die VOB/ B wirksam einbezogen, müssen die Vertragspartner einige Besonderheiten beachten!

Wann eine Leistung mangelhaft ist und wann nicht, bestimmt sich maßgeblich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Es werden jedoch nicht immer konkrete Reglungen aufgenommen, sodass die Frage nach der Mangelfreiheit dann anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist! Besonderheiten können sich hier bei der Einbeziehung der VOB/ B ergeben.

Gewährleistungsfristen spielen in der Vertragspraxis eine bedeutsame Rolle. Nach Ablauf der jeweiligen Fristen kann die Nacherfüllung verweigert werden. Welche Fristen bei Werk- und Kaufverträgen gelten und wie man vertraglich davon abweichen kann: eine Übersicht!